Информация от филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Псковской области
Единый недвижимый комплект – что это?
02 апреля
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК) - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом на одну недвижимую вещь.
К ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Под неделимой вещью понимается вещь, выступающая в гражданско-правовом обороте как единый объект вещных прав, который невозможно разделить без разрушения либо повреждения вещи, а также без изменения ее назначения. В отношении неделимых вещей возможна замена составных частей, при условии, что данная процедура не влечет возникновения иных вещей, при сохранении свойств вещи, которая уже существуют.
В целом, можно выделить несколько условий для признания совокупности вещей ЕНК.
1) все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.
2) все объекты должны быть либо расположенными на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках.
3) право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).
Фактическое объединение предполагает такую взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет их использовать для достижения определенной цели, что невозможно при использовании их по отдельности.
При этом одновременно необходимо и их формальное объединение, то есть регистрация права собственности на них как на единый объект. Право собственности на ЕНК возникает после внесения сведений о всех объектах недвижимости, которые входят в его состав. В отношении ЕНК кадастровый учет и регистрация права осуществляется в двух случаях:
– завершено строительство объектов недвижимости, входящих в его состав, при этом проектной документацией предусмотрена эксплуатация комплекса объектов как ЕНК;
– собственник изъявил желание объединить несколько объектов недвижимости в ЕНК, подав заявление об объединении. Обязательным условием в данном случае является расположение всех объектов недвижимости на одном земельном участке, права на которые уже содержатся в ЕГРН.
Рассмотрим пример:
Юридическим лицом в процессе приватизации было оформлено и зарегистрировано право на три летних домика (здания), баню (здание). Все указанные объекты расположены на обособленной территории в пределах одного земельного участка, сведения о них, в том числе о координатах внесены в ЕГРН.
Строительство домиков осуществлялось птицефабрикой в 1984 году в качестве объектов, предназначенных для отдыха и восстановления работников предприятия. Наличие бани обусловлено необходимостью соблюдения гражданами санитарных норм. В данном случае государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав можно осуществить в отношении ЕНК, представляющего собой совокупность нескольких объединенных единым назначением и расположенным на одном земельном участке зданий, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН.
Можно сказать, что введение в гражданское законодательство такого понятия, как «ЕНК», предназначено для того, чтобы упростить процедуру оформления комплексных инфраструктурных объектов, повысить эффективность их использования в гражданском обороте, а также минимизировать расходы на регистрацию в ЕГРН.
версия для печати